En droit immobilier et plus précisément en droit de la copropriété, la question de la contestation d’une assemblée générale et plus généralement d’une résolution d’assemblée générale de copropriété se pose très régulièrement. Les motifs pour un copropriétaire de contester peuvent être multiples, que la résolution contestée relève d’une décision illégale par rapport au règlement de copropriété ou ait pour conséquence la négation d’un droit d’un copropriétaire, ce contentieux est particulièrement vaste.
L’avocat en droit de la copropriété est là pour vous assister dans cette procédure et vous permettre de faire valoir vos droits en obtenant par le biais d’une action en justice la nullité de la décision.
Seuls les copropriétaires "opposants" (ayant voté contre une décision) ou "défaillants" (absents ou non représentés) disposent du droit d’agir en contestation dans le délai légal de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée. Un copropriétaire qui a voté en faveur de tout ou partie des résolutions n’est pas recevable à le faire, faute d’avoir la qualité d’opposant (Cass. 3e civ. 7-9-2011 n° 10-18.312 : BPIM 6/11 inf. 495).
Les décisions contraires à la loi ou au règlement de copropriété peuvent être contestées à tout moment lorsqu’il s’agit de dispositions impératives, indépendamment du délai de deux mois. L’action tend alors, non pas à l’annulation de la décision d’assemblée générale, mais à voir déclarer ladite clause non écrite sur le fondement de l’article 43 (Cass. 3e civ. 18-11-2008 n° 07-18.823 : BPIM 1/09 inf. 63).
Les motifs valables de contestation sont les décisions contraires à la loi ou au règlement de copropriété, le défaut de convocation, une convocation irrégulière, l’ajout de résolution non prévue par la convocation à l’assemblée générale ou encore l’abus de majorité ou de minorité.
Toute décision d’AG qui viole une disposition impérative de la loi ou une clause du règlement de copropriété peut être remise en cause sans condition de délai.
Les clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1‑1, 4, 6 à 37, 41‑1 à 42‑1 et 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que celles du décret prises pour leur application, sont réputées non écrites.
L’omission de convocation d’un copropriétaire ou la convocation irrégulière est une cause de nullité, qui doit être invoquée dans les deux mois. Le défaut de convocation d'un copropriétaire à l'assemblée générale vicie les débats et suffit à faire prononcer l'annulation de l'assemblée dans son ensemble si le copropriétaire concerné la conteste.
L’assemblée ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ; toute résolution prise en dehors de ces compétences est annulable. (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 13). En conséquence, lorsque l’assemblée générale vote sur une question différente de celle figurant à l’ordre du jour, la résolution peut être annulée (Cass. 3e civ. 23-10-2002 n° 01-03.286).
Une décision peut être annulée pour abus de majorité si elle est contraire à l'intérêt collectif, ou pour abus de minorité si l'opposition systématique nuit à l'intérêt général. ( Cass. 3e civ. 17-12-2014 n° 13-25.134 : Bull. civ. III n° 168 ; Cass. 3 e civ. 5-11-2015 n° 14-23.493 ; Cass. 3 e civ. 9-6-2016 n° 15-17.529).
La contestation d’une assemblée générale ou d’une résolution d’assemblée générale ne peut être valablement introduite que par la délivrance d’une assignation dans un délai de deux mois, toute contestation par lettre RAR, mail ou autre adressée au syndic pour solliciter la modification de l’assemblée générale des copropriétaires n’a aucune valeur juridique.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 2 ; Décret du 17-3-1967 art. 18.).
Le demandeur doit réunir toutes les preuves de l’irrégularité (exemples : procès-verbal d’AG, convocation, preuve de défaut ou d’irrégularité de convocation, griefs précis, etc.). C'est aussi à l'intéressé, qui l'allègue, qu'il incombe d'établir que le document établissant la date de la notification de la décision (procès-verbal) est un faux rédigé postérieurement à la date qui s'y trouve indiquée (CE 19 juill. 1991, Mlle Boyer-Manet, req. n 89250 et 90300, inédit).
L’action n’a pas en principe d’effet suspensif, sauf pour les travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi, dont l’exécution est suspendue pendant le délai de recours. (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 3). Passé le délai de deux mois, les travaux peuvent être exécutés même si la décision a été attaquée, car l'action en annulation de la décision qui a autorisé ces travaux n'a aucun effet suspensif.
L’annulation d’une décision d’assemblée générale entraîne son anéantissement rétroactif ; seules les décisions annulées sont réputées n’avoir jamais existé, sauf indivisibilité avec d’autres résolutions. (Cass. 3 e civ. 25-10-2018 n o 17-25.812).
L’annulation d’une clause réputée non écrite ne vaut que pour l’avenir ; les charges ou obligations antérieures restent dues selon la situation antérieure à l’annulation.
La contestation d’assemblée générale est une procédure qui nécessite obligatoirement l’intervention d’un avocat. Cette matière est complexe et les décisions sont souvent fonction des circonstances particulières à chaque copropriété et règlement de copropriété. L’avocat en immobilier est spécialiste de ces questions et pourra analyser votre dossier afin de préserver au mieux vos droits. Maître Caroline CLEMENT-BIGORRE est spécialiste et peut intervenir en Île-de-France et particulièrement à Paris et dans les Hauts-de-Seine.
